【買い時はいつか?】Jリートの割安さを示す4つの指標

買い物バッグを持った女性 投資

こんにちはー!

いつもお読みいただきありがとうございます。

以前、Jリートをわかりやすく解説しました。

そこで

  • Jリートに興味がでたもののどのタイミングで買ったらいいかわからない

という方向けにわが家がJリートの割安さを判断する際に参考している4つの指標とその意味を解説したいと思います。

なお、わが家は分散性を重視してJリート指数に連動するETFである1476を購入しています。

そのため、Jリート指数に連動する金融商品の買い時を判断する内容となっています。

それではよろしくお願いします。

Jリートの割安さを示す4つの指標

結論的には下記の4つの指標を参考にしています。

Jリートの割安さを示す4つの指標
  1. 過去の平均NAV倍率
  2. 分配金利回りの四分位数
  3. LTV
  4. 金利と分配金のスプレッド

それぞれ解説します。

過去の平均NAV倍率

まず、NAV倍率とは何かを解説します。

一言でいうと、純資産に対する証券価格の度合いを示す指標です。

NAV倍率=投資口価格÷一口当たりのNAV

※NAV=保有不動産等の資産時価総額-負債額

で求めることができます。

これが1倍を下回ると純資産より証券価格が安いということになり、割安だと判断されます。

ただし、その場合、実際の不動産価格より低い価格で証券が売買されることになるので、増資がしにくくなるというデメリットも生じます。

必ずしも1倍を下回れば良いということではないということですね。

ということでわが家は過去のNAV倍率と比較して現在のNAV倍率が高い水準にあるか低い水準にあるかを判断しています。

NAV倍率の推移は次のサイトで簡単に入手することができます。

例えば2021年3月時点のNAV倍率は1.12であり、1倍を超えるものの過去10年間の平均と比べると低いのでNAV倍率的には適正からやや割高になってきたというところでしょう。

分配金利回りの四分位数

分配金の利回りは次の式で表せます。

分配金÷証券価格×100

仮に分配金が一定だとすると、証券価格が下がると分母が小さくなるので利回りは上がります。

一方、証券価格が上昇すると分母が大きくなるので利回りは下がります。

利回りが高い水準にあるということは証券価格が下がっているとき、すなわち割安であるときだと言えそうですね。

わが家は割安かどうかを過去の分配金利回りデータから四分位数を求めて判断しています。

四分位数とは、データを小さい順に並べた時に、四等分する場合の、それぞれの区切りの値のことです。

第一四分位数は小さいほうから見た時に25%の所に位置する値、第二四分位数は50%の所に位置する値、第三四分位数は75%の所に位置する値を指します。

利回りが第一四分位数以下だと割高、第二四分位数未満だとやや割高だと考えています。

一方、利回りが第二四分位数以上だとやや割安、第三四分位数以上だと割安だと考えています。

過去10年間の利回りは簡単に入手できます。

下記のサイトにアクセスしグラフの任意の個所にカーソルを合わせるとその時点の利回りが表示されます。 

2010年12月(古いので現在は見られません)から2021年3月までの各月の分配金から四分位数を求めると

  • 第一四分位数 3.52%
  • 第二四分位数 3.91%
  • 第三四分位数 4.32%

です。

2021年3月の分配金利回りは3.56%ですので、やや割高と考えられますね。

LTV

一言で現すと財務健全性を示す指標です。

LTV=有利子負債÷総資産

で求めることができます。

この比率が低いと資産に対して負債が少ないので財務が健全と言えます。

ただし、レバレッジを効かせておらず、資産を効率的に活用できてないという見方も出来ます。

わが家はこの指標を、割安さを判断する基準として活用しています。

このような理屈です。

Jリートは構造上キャッシュをあまり保有できません。

増資か借入で事業を展開する必要がありますが、LTVが高いと借入の余地が少ないので、増資をすることになります。

そうすると、一口当たりの証券価格が下がります。

LTVが高いと近々証券価格が下がりそうだなという判断になるのです。

なお、株式においては似たような指標として自己資本比率があります。

こちらは資産に対しての自己資本の比率ですね。

一般的に自己資本の比率が40%以上だと健全だと言えます。

LTVは借金の比率なので、LTVになおすと、60%までと言い換えられそうですね。

ただし、Jリートは内部留保を貯められない構造になっていますのでさらに厳しく見積もる必要があると思います。

ですので、わが家は、Jリートの平均LTVが50%を超えたら割高水準にあると考えています。

LTVの分布もこちらから入手できます。

2021年3月末時点では平均44%なのでまだ全体として割安水準と判断しています。

金利と分配金のスプレッド

Jリートはその構造上、常に金融機関からある程度融資を受けています。

金利の負担により利益が決まる側面があるので、利回りと金利は投資判断の材料になります。

両者の差がスプレッドと呼ばれます。

一般にスプレッドが3%以上だと買われやすくなり、未満だと高値警戒感が出ていると言われます。

わが家も一般論に準じて、スプレッドが3%以上の時が割安だと判断しています。

スプレッドもこちらから入手できます。

2021年3月時点のスプレッドは3.44%ですので割安だと言えるでしょう。

原則分散購入、場合によっては集中投資

Jリートの割安さを示す指標は4つ紹介しました。

ですが、あくまで未来のこと誰にもわかりません。

特に、米国高配当ETFと違ってJリート指数は右肩上がりではありません。

ですので、価格変動リスクを抑えるために購入を分散させます。

毎月3口を標準に4つの指標と相談しながら、割高なら2口、割安なら4口ずつ買う投資方針です。

現在は利回りを見るとかなり割高になってきたといえます。

また、NAV倍率的にも割高感が出てきました。

他の指標を見ると割高感はまだありません。

総合するとやや割高かなと考えられますので、現在は毎月2口購入する予定です。

割高だなと思ってもあえて買うのは機会損失を嫌ってのことです。

なお、暴落時等、4つの指標を用いて明らかに割安になったときは大きな資金を投じることにしています。

まとめ

まとめ
  • Jリートの割安さを示す指標は4つある
  • 過去の平均NAV倍率
  • 過去の平均分配金利回り
  • LTV
  • 金利と分配金のスプレッド
  • Jリート指数は右肩上がりではないため購入を分散させる

以上、Jリートに興味がでたもののどのタイミングで買ったらいいかわからないという方の参考になれば幸いです。

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